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2019年07月12日

法拍房,“捡漏”还是“入坑”?

近日,丹阳一起“法拍房”案例受到了大家的关注,竞买人花了62.4万拍下一套房屋,但一直没能拿到房,中间各种曲折,最终,法院以远低于房屋正常市场价为由,撤销了本次拍卖行为。那法拍房究竟是“捡漏”还是“入坑”?

 

1、法拍房真的便宜吗?

价格便宜是大家买法拍房最重要的理由之一。

阿里司法拍卖平台早在2012年就已经上线,真正被关注是2014年。那个时期,楼市低迷,大部分法拍房要三拍才能成交,像杭州这样的一线城市,也要二拍才能成交。随着楼市回暖,加上法拍房这块肉被很多人盯上,2016年之后住宅类法拍房,只要地势不差基本上一拍就可以成交,而且普遍高过起拍价,尤其是改善类市区次新房,都是被哄抢,成交价能达到市价的80%~90%。在楼市最火爆的时候,还出现过优质房源成交价,高于二手房成交价的现象。

赚大钱,都要悄悄的,一旦公开了,成了人人皆知的秘密,那基本就赚不到钱了。法拍房就是这样,如今围绕它,已经有了一套完整的产业链,有多少双眼睛每天盯着屏幕,刀已磨好,就等着肉上板了。

举个2018年的真实案例,有位深圳男子通过法拍的方式,买一套市价550万的学区房。

原本以为只需要花369万就能捡到的便宜,在计算税费后,反而变成了超611万的烫手山芋。

这么高的税?原来这套房子原先由公司持有,登记总价不足5万,与成交价相差太大,所以按差额的60%收取土地增值税。一笔账算下来,赔死了。

后悔了?不买了?那是有成本的,25万保证金可不退。

法拍房表面上看着便宜,实际上隐含的东西太多。计税这种事儿都不算事儿,最难的是前期的调查和后期的收房,因为法拍房这个产物生下来就是伴随着风险。

法院一般会明确告知:

本院不负责过户和腾空入住;

税费等相关费用具体明细请自行前往相关单位查询;

标的物以实物现状为准,本院不承担变卖标的瑕疵保证。

没错,法院就负责卖,其他一概不负责。

2、风险究竟有多大?

法拍房相当一部分,会有一些瑕疵。所谓瑕疵,在我看来,有三个点非常棘手,会让买家想死的心都有。

一是原房主不肯搬。

最高法专门出台过,唯一住房是否可执行的司法解释,如果被执行人确实只有这一套房可住,就不能强制执行。最麻烦的是,里面还住着老弱病残。这样的房子即便买下,也没办法实际占有,打110都没用,可以说是买法拍房最臭名昭著的风险。所以,最好不要碰非空置房。

二是存在多头债务。

做尽调的时候,要注意委托拍卖的法院是第一手直接查封房屋者,还是轮候查封者,关注是否被其他机构查封。最麻烦的是,房子抵押给了高利贷,查也查不到,最后真有可能上演电视上,在你家门口泼油漆的事情。

三是带租拍卖。

这是常见的猫腻,说一次性付了10年租金的,都是老赖设计的骗局,依据民法买卖不破租赁的原则,竞买人取得房屋所有权后,不能对抗租客的租赁权。所以根本没办法赶租客走,除非支付巨额违约金。

3、税是大坑

转让和受让两家的税费,都是由竞买人一人承担,这个大家应该知道。在税费方面,各地的情况是不一样的,每个案例的情况也不一样。就拿住宅来说,个人和个人身份交易相对简单,竞买人非首套要承担3%的契税,被执行人如果不满五或者不唯一,还要承担3%的个人所得税,以及增值税。这些相对透明,总体来说,法拍房的税费跟新房差不多。

什么才是不透明的呢?上面我们提到,房子如果原先由公司持有,被个人拍下,那就要交土地增值税。如果房屋上次交易属“非夫妻直系亲属之间的赠予或继承”,那么再次过户会产生20%的个人所得税。原业主未缴纳维修资金,这笔费用同样也由竞买人承担。另外,该房屋前业主拖欠的物业费、水电费、燃气费、宽带费、有线费等欠费,均由竞买人负责承担。

4、是不是法拍房就真的不能碰?

至少外行别碰,千万不要一味抱着捡漏的心态去买法拍房。找中介是一个解决方案,但必须是绝对专业的。有些是还是要靠自己去跑去查。工作日白天去一次,晚上去一次,周末也白天去一次,晚上去一次。多问物业和邻居。遇到特别便宜的房子,最好别碰,毕竟盯上法拍的都不傻。外地法院的案子要小心,网上都能查到案情,最好研究一下,公告和标的物介绍必须反复看。

直到产权证拿到手和住进房子,才算法拍完全成功!

总结:法拍房不是不能买,而是一定要防范各种陷阱,亲自调研清楚,避免买了个大坑。其次要知道,法拍房早已是一个专业市场,高手太多,不大容易捡到明显的便宜货。把预期放低,能比二手市场便宜一点,就很好了。